日本には多くの在日韓国人の方々がいらっしゃいます。その中で、約１７％が済州島（チェジュ島）のご出身と言われています。近頃、当社にコンサルティングのお問い合わせを頂く多くのお客様たちが在日韓国人２世の方々です。 韓国語を流暢に話せる方もいらっしゃいますし、そうでない方もいらっしゃいます。ご相談頂く方々が抱えていらっしゃる最も大きな悩みは、現在は何の利益も発生しない資産を価値のある資産に替えて子供たちに残していきたいとのことです。
物理的にも済州島には頻繁に行くことができず、韓国語のコミュニケーション問題、複雑な手続きなどで売却のタイミングを逃し、 今まで所有されている方も多くいらっしゃいます。 しかし、その状態で子供に相続するようになれば、韓国に対してよく知らない子供達に様々な問題が発生し得るとご心配されている方々がたくさんいらっしゃいます。
このように在日韓国人の方々の済州島にある不動産のコンサルティングをしながら感じる、「不動産所有及び売却に対する考慮すべきポイント」についてご説明させて頂きます。
１．不動産関連依頼は韓国の専門家？それとも日本の専門家？どこに依頼をすればよいか
在日韓国人の不動産の相続、贈与、売却は状況によって複雑な手続きと問題が発生することがあります。 贈与をする時は農地か敷地かによって贈与可能か否かが異なり、農地の場合は「農地取得資格証明書」を発給してもらわなければなりません。
このように不動産が韓国にあると、相続、贈与、譲渡に関する手続きは当然韓国の法律に従うことになります。 さらに、不動産取引はその地域特有の特例法と条例をよく認知していなければなりません。
そのため、韓国の不動産に対する手続きは、業務に必要なその地域の担当専門家に依頼する必要があります。
不動産に対する法律的問題を解決する時は弁護士、税金に関する問い合わせは税理士、不動産売却及び契約に対しては公認仲介士が処理するのが一般的です。
しかし、このような信頼できる専門家たちを調査し、いちいち専門家を訪ね状況を説明して依頼することは、在日韓国人の方にとっては容易でないことです。 このような悩みや問題を一遍に解決するために「済州島の不動産を専門にコンサルティングをする」当社にご依頼される方々も多くいらっしゃいます。
２．在日韓国人の不動産長期間所有の長所とリスク
現在、済州道の不動産市場はここ３年～４年間の間に急成長を遂げました。長期間に不動産を所有しているなら、売却による多くの収益を予想することもできます。
しかし、現在不動産を所有していて、特別に賃貸借契約をして賃貸収益が発生していない場合、財産税、地方税などの税金だけを定期的に支出することになります。 そして、賃貸借契約をしているとしても、韓国の実情に詳しくないため、相場に比べて低い価格で賃貸借契約をしていることも多く見られるケースです。
また、不動産の管理が不十分で、売却時の価値が低く評価される場合も多くあります。
特に農地の場合は親戚に管理を任せて特別な収益が発生せず、税金だけを支払っている場合もあります。
そして、親戚や知人に管理を任せて長期間保有した場合、管理を受け持つ人が``２０年間以上の占有をしたとして「不動産占有取得時効登記」を通じて、所有権を主張する場合も数多く発生するケースです。
※不動産占有取得時効登記：２０年間所有の意思で 平穏かつ公然に他人の不動産を占有する者は登記することで、その所有権を取得することができる制度。 （民法第２４５条第１項）
このように、長期保有による収益は予想できますが、長期保有のためには税金、所有権、価値評価において継続的な管理が必要です。
３．不動産を金融資産化して子供に譲り渡すことが手続き上最もシンプル
在日韓国人の方々の大分は複雑な手続きと物理的な距離の問題などを理由に売却のタイミングを逃して不動産をそのまま放置する場合をたくさん見てきました。 特に今のように済州島不動産の評価が高まっている状況で売却しようとしても、より複雑になった状況と手続きのために苦労している方たちもいらっしゃいます。
その代表的な例として、共同名義の人と連絡が取れない、売却に同意してくれない、兄弟間の紛争が発生したりなどの問題が発生します。
そのため、現在所有している不動産を売却後、金融資産化し、子どもたちに残すことが今後も複雑な問題が発生しない一つの方法です。 もちろん済州島に居住する予定があり、信頼できる管理者がいるとしたら問題ないですが、今のうちに子供たちに価値ある資産として残したい方々は不動産の金融資産化を考えるのに良いタイミングだと思います。
また、日本でも海外の資産に対する課税が厳しくなっている状況のため、適切なタイミングで計画的に資産を移動させることをお勧め致します。
弊社は済州島の不動産を専門にコンサルティングする会社で、上述の在日韓国人の済州島不動産の相続、贈与、売却、そして法律的な対応まで提携している現地の専門家集団と連携し、トータルサポートを行っております。現在、所有している不動産を価値のある資産へのご転換を検討されている方々はいつでもお気軽にお問い合わせください。
※日本全国対応可能
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