済州島は2015年以降、年間の観光客が1600万人を超え、人口も66万人を突破するほど、人口流入が多くなっている地域として投資価値も高く評価されています。
しかし、済州道はユネスコから世界自然遺産に指定されるほど自然遺産が優れた理由で開発が可能な所はかなり制限的になっています。 ハルラ山の地域を除く済州全域の約30%のみが開発可能で、これらの地域のみが不動産としての価値を持つと言われています。
不動産の中で建築許可が出ない土地は事実上価値が大きく落ちることになります。
特に済州特別自治道の条例、特例法が厳しく適用されるため、その影響によって土地の価値が左右されます。
済州島に土地を所有している方は、済州島の建築条例、特例法を確認する必要があります。 ご自身が所有している土地の活用や売却などの計画において重要なポイントとなります。
それでは代表的な済州島の建築条例、特例法に関連して確認するポイントを紹介します。
１．景観保全地区か?
「景観保全地区」は、言葉通り景観を保全するために5等級に分け、建築の行為を制限することです。
1~2等級は建築行為ができない地域であり、3~5等級は可能です。
２．生態系保全地区か?
山林と草地など生態系の保全のため、等級を分けてその行為を制限しています。
1等級~5等級まであり、1~2等級は建築行為が不可能な地域に分類され、3~5等級まで建築可能な地域と見なされます。
３．地下水保全地区か?
済州島は昔から水が大事なところで、水質に敏感な場所であるため地下水保全にも厳格な等級で開発を制限しています。
1~2等級は建築許可が不可能で、3~4等級は可能です。
４．汚水管の有無確認
済州島の不動産取引の際、取引先の100mの距離内に汚水管があるべきで、汚水管は無条件に設置しなければ建築許可はできません。
汚水管がなくても面積90坪以下は浸透造という方式で建築が可能です。
５．上水道の確認
土地の近くに上水道管があっても一定水準以上の収圧がないと絶対的に建築許可ができません。 すなわち、土地の下に傾斜度があればほとんど不可能と思えば良いです。
また、上水道管が数km距離にあると不可能で、平均400~500m距離で協議の下に進められます。 上水道を追加で設置する必要がある場合、該当機関の「道路掘削審議」を通過しなければならず、上水道設置のコストが追加で発生します。
設置の際、土地の間に他の私道(個人の土地)が含まれている場合、土地の承諾書を受け取るべきですが、事実上、協議が非常に難しくなります。
６．地目(土地の形)をチェック
林野、大地、畑、果樹園など、土地には地目が決まっています。
済州島の不動産で売買する土地の中で林野、大地のような土地は済州島民でない外地人でも建築許可がすぐ可能です。
畑、果樹園など農業のための土地の建築許可は該当土地を購入してから1年を済州島現地に居住しなければならず、また1年以上農作物栽培の証明をしなければなりません。 したがって、それだけ、土地の価値は低下することになります。
以上6つのポイントを説明しました。
済州島の土地に関する建築法は厳しいですけれども、様々な活用についてのコンサルティング、売買についてのノーハウを持っているので、済州道に所有する土地に対する詳しい状況や現在の価値を確認したい方はいつでもご相談ください。
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韓国済州島資産管理コンサルティング 東京事務所
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